Tuncay KAPUSUZOĞLU – Vergi hesap uzmanı
2026 yılında uygulanacak emlak vergisi tutarlarında astronomik artış yapıldı.
2026 yılında uygulanacak emlak vergisi tutarlarının hesaplandığı emlak vergisine esas teşkil eden asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri takdir komisyonlarınca belirlenmiş olup, 30 Haziran itibariyle ilgili muhtarlıklara tebliğ edilmiştir. Vatandaşta şok etkisi yaratan sorun da burada çıkmış; takdir komisyonu kararlarında asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinde birçok yerde “rayiç bedel” yani piyasa değeri ile ilgisi olmayan, 10 katın çok üzerinde tutarlarda artış görülmüştür. Durumu öğrenen emlak vergisi yükümlüleri büyük tepki göstermiştir. Bunun yanı sıra henüz olaydan haberi olmayan ciddi bir kitle vardır.
KOMİSYONDA KİM VAR?
Emlak vergisine esas değeri belirleyen takdir komisyonu, belediye başkanı veya vekil kıldığı bir memur, ilgili belediyeden yetkili bir memur, defterdarın ya da vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur, tapu sicil müdürü veya vekil kıldığı bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye, ilgili arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye ve ilgili mahalle veya köy muhtarından oluşur.
Takdir komisyonunun bu yapısına baktığımızda, emlak vergilerine esas tutarların belirlenmesinde belediyelerin açık bir şekilde etkili ve yönlendirici olduğunu söylemek mümkün değildir.
KİMLER ÖDEMEZ?
Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin, dul ve yetimlerin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranları sıfır olarak uygulanacaktır. Yani, söz konusu bu kişiler emlak vergisi ödemeyeceklerdi
EMLAK VERGİSİNDEKİ ASTRONOMİK ARTIŞIN YARATACAĞI SORUNLAR:
Emlak vergisi tutarlarının artması, biraz rahatsızlık verse de varlıklı kitle için çok büyük bir sorun değildir. Asıl sorun, ev sahibi olan, kira geliriyle yaşamını sürdüren, geliri kısıtlı orta kesim ve alt kesimde yaşayan vatandaşlar üzerinde oluşmaktadır. Belirlenen abartılı tutarları, bu kesimdeki vatandaşlar temel ihtiyaç giderlerinden kısarak karşılayacaktır. Emlak vergisinden muaf kitle son derece sınırlıyken, sıradan vatandaşların üzerindeki yük, rahatsızlığın çok ötesindedir.
Geçmişte uygun fiyatla aldığı konutu şu anda değerli hale gelen ve son olarak ödeyemeyeceği tutarda, gerçekle ilgisi olmayan astronomik emlak vergisi nedeniyle çaresiz kalan geliri kısıtlı vatandaşlar vardır. Bu şekilde 2026’da uygulanacak emlak vergisi tutarında yüzde binin üzerinde artış olan yerler vardır. Bu kitlenin sırf emlak vergisi nedeniyle yaşadığı evini satmak zorunda kalması dünyada eşine az rastlanan bir durumdur.
Emlak vergisindeki astronomik artış vergilendirmede mali güce göre ödeme ilkesine ve vergide belirlilik ilkesine aykırıdır. Mali güce göre ödeme ilkesinde vergi mükellefinin ekonomik ve kişisel durumları dikkate alınarak mali gücüne göre vergi alınması esastır. Bu sağlandığı zaman verginin adaletli ve dengeli dağılımı da sağlanmış olacaktır. Astronomik emlak vergisi tutarları vatandaşın mali gücünü zorlamaktadır.
Vergilendirmede belirlilik ilkesi, vergilerin tutarının, tarh, tahsil zamanlarının ve biçimlerinin hem İdare hem de kişiler açısından belli ve kesin olması anlamına gelir. Vergilerle ilgili kurallar ve işlemler, açık ve anlaşılır olduğu ölçüde keyfilik de önlenmiş olacaktır. Aniden ortaya çıkan, keyfilik taşıyan astronomik vergi artışları, vergi yükümlüsünün tüm planlarını, beklentilerini etkilediği gibi, Devlete olan güvenini de önemli ölçüde zedelemektedir.
KİMLER YARARLANACAK?
Belediyelerin tek başına yönlendirmesinin mümkün olmadığı takdir komisyonlarında emlak vergisine esas değerlerin abartılı şekilde bu kadar yüksek belirlenmesinin nedeni konunun en can alıcı noktasıdır. Başta büyükşehirler olmak üzere ülkedeki belediyelerin önemli bir kısmı muhalefet partilerindeyken, İktidarın bu konuda tepkisiz kalması ve sessizce beklemesi çok ilginçtir.
Şu anda 2026’da ödeyeceği emlak vergisi tutarlarını öğrenen vatandaşlar büyük bir şaşkınlık geçirmekte ve ciddi tepki göstermektedir. Eleştirilerin okları tabii ki emlak vergisini tahsil eden belediyelere yönelmektedir. Takdir komisyonu kararlarına karşı ilgili vergi mahkemelerine çok sayıda dava açılacağı açıktır.
Muhalefetteki belediyeleri oldukça yıpratacak bu sürecin sonunda 2026’da alınacak vergilerin tahsilatında da bir değişim olabilir mi? Acaba, 1986 yılında Turgut Özal’ın Başbakanlığı döneminde belediyelere bırakılan emlak vergisi, uygun koşulların sağlanmasıyla tekrar merkezi idareye alınabilir mi? Bekleyip göreceğiz!
